不動産を活用した相続税対策のメリット

相続税は、相続財産を取得した方が、その取得した財産の価額に応じて支払うべき税額を算出することになります。

相続税申告が必要かどうかの判断にあたってとても大事なものに、相続税の基礎控除という制度があります。

被相続人の相続財産の合計額がこの基礎控除額以下であれば、そこまでは相続税が課税されず申告の必要もありません。

他方、相続財産が多くなるほど適用される相続税率が高くなりますので、効果的な相続税対策を取ることが必要です。

みなし相続財産を含む相続財産が多いと納める相続税が高くなるという関係にあるため、相続税額を減らすためには、課税対象になる相続財産の評価総額を減らす必要があります。

相続財産の評価総額を減らす方法としては、現金をそのまま相続するより不動産に換えることが有用です。

不動産を活用した相続税対策をする場合、あくまでも被相続人の資金で、被相続人の名義で不動産を購入することが重要です。

土地の評価額の指標としてよく使われる基準は、実勢価格、路線価及び固定資産税評価額です。

もっとも、相続税の計算をする場合、土地の評価額については、国税庁が決定している路線価が評価基準になります。

路線価評価額の目安としては、実勢価格の７割から８割相当額となることが多いため、実際の土地購入価格よりも２割から３割程度、相続税評価額が下がることが期待できます。

また、建物の評価額は、一般的に固定資産税評価額が基準となります。

建物の固定資産税評価額は、最大で時価の５割程度まで下がることがあるので、実際の建物購入価格または建築費の５割相当額まで相続税評価額が下がる可能性があります。

土地と建物の相続税評価額に加えて、アパートやマンションなどの賃貸物件については、相続税評価額がさらに３割減少します。

賃貸物件の場合は、自己利用の場合の評価額に対して、さらに借家権割合として３割減となります。

小規模宅地の特例を利用した場合も節税効果が高いです。

小規模宅地の特例の対象となる宅地には、①特定居住用宅地、②特定事業用宅地、③貸付事業用宅地の３つがあります。

それぞれ適用要件が異なるため注意が必要です。

被相続人が住んでいた宅地（特定居住用宅地）の場合であれば、３３０㎡まで、８０％評価額を下げることができます。

被相続人が貸付事業に使っていた宅地の場合は、２００㎡まで、５０％評価額を下げることができます。

貸付事業以外に使っていた宅地（特定事業用宅地）であれば、４００㎡まで、８０％評価額を下げることができます。