面積の広い土地を相続した場合の相続税

⑴　被相続人が死亡し、相続人が相続財産を取得した場合、その取得した財産の価額に応じて支払うべき税金を相続税といいます。

相続税の計算方法は複雑ですので、相続財産評価を間違ってしまうなど相続税の計算を間違ってしまい、相続税を本来支払うべき金額よりも多く納付してしまいかねません。

面積の広い土地を相続した場合は、地積規模の大きな宅地の評価方法が使えないかを検討する必要があります。

⑵　地積規模の大きな宅地の評価は、広大地評価の代わりに平成３０年に導入された土地の評価方法であり、課税時期が平成３０年１月１日以降の場合に適用されます。

⑶　地積規模の大きな宅地の評価の適用対象を判定するにあたって、国税庁にフローチャートが掲載されていますので、参考にするとよいでしょう。

参考リンク：国税庁・｢地積規模の大きな宅地の評価｣が新設されました

基本的には、国税庁のフローチャートのとおりに検討すればよいでしょう。

⑴　まずは、評価対象地が路線価地域か、倍率地域かを判定します。

⑵　評価対象地が路線価地域に所在する場合は、普通商業・併用住宅地区または普通住宅地区に所在するかどうかを路線価図で確認します。

⑶　そして、評価対象地が、普通商業・併用住宅地区または普通住宅地区に所在する場合は、三大都市圏（首都圏・近畿圏・中部圏）にあるか、それ以外の地域にあるかを判定します。

⑷　評価対象地が、三大都市圏（首都圏・近畿圏・中部圏）にある場合は５００㎡以上の地積があるかどうかを判定し、それ以外の地域にある場合は１０００㎡以上の地積があるかどうかを判定します。

⑸　評価対象地が、三大都市圏（首都圏・近畿圏・中部圏）にある場合は５００㎡以上、それ以外の地域にある場合は１０００㎡以上の地積がある場合は、市街化調整区域（都市計画法第３４条第１０号または第１１号の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域を除く。）にあるかどうかを判定します。

⑹　評価対象地が、原則、市街化調整区域にない場合は、都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域にあるかどうかを判定します。

⑺　評価対象地が、都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域にない場合は、指定容積率が４００％（東京都の特別区においては３００％）以上の地域にあるかどうかを判定します。

⑻　評価対象地が、指定容積率が４００％（東京都の特別区においては３００％）以上の地域にない場合は、晴れて、評価対象地が、地積規模の大きな宅地の評価の適用対象ということになります。

⑴　評価対象地が、地積規模の大きな宅地の評価方法の適用対象である場合、路線価地域においては、以下の方法で評価をします。

路線価に　奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した金額で評価します。

【計算式】

路線価×奥行価格補正率×各種画地補正率×規模格差補正率×地積

⑵　路線価が定められていない倍率地域においては、以下の方法で評価をし、①と②のいずれか低い価額で評価をします。

①　その宅地の固定資産税評価額に定められた倍率をかけた価額

②　その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合　の１㎡当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率や各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

地積規模の大きな宅地の評価方法が適用されやすい事案として、被相続人が、大きなマンションや団地に居住しており、その敷地の一部を所有している場合は当てはまりやすいため、注意が必要です。